確定申告 マンション売却損失の土地建物の取得価格の分け方は?

昨年住んでいたマンションを買い換えた我が家。

家余りのこのご時世、マンションはなかなか売れず結局かなりの値下げ価格で売却しました。

そこで買った当時の価格より売った価格の方が低くて損失が出た場合はその損失が所得から控除されるとの話を聞き、確定申告することに。

早速国税庁サイトの「確定申告書等作成コーナー」から書類作成開始したところ、進まなくなったのが売却したマンションの取得価格のところ。

悩みに悩み、税務署にも何度も問い合わせてようやくわかった内容が、同じようにお悩みの人のお役に立てればと今回の記事にしましたので、ぜひ参考にしてみてください。

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確定申告でマンション売却損失の内訳書内の土地と建物の取得価格の分け方って?

マンション売却で損失が出た場合は、条件を満たしていれば所得からその損失が控除されます。

我が家では1,970万円で購入したマンションを泣く泣く1,270万円で売却したのですが、、、、かなりの損失が・・・(+_+)

もうね、ほんとに同じマンション内でも空き部屋ばっかりだったので半ばあきらめていましたが、3カ月くらい売りに出しましたが結局売れませんでしたね。。。
最上階で眺めも良くってなかなかいいとこだと思っていたんですけどね、見に来てくれたのが一人だけ^^;
そりゃ売れませんよね。。。

で、結局不動産会社に買い取りしてもらうことになったので、かなり安値で売る事になっちゃったんですね。

話は戻りますが、それで結構知らない人も多いみたいですがその損失分を少しでも減らそうと確定申告の書類を作りました。

子どもに邪魔されながらだったので一日近く掛ってしまいましたが、一か所悩んだ箇所が「土地建物等の譲渡所得(取得価額の区分)」

内訳書の中にあるのですが、要はマンションを買った費用からどれだけ減価償却分の費用が差し引かれるのか、その計算の為にマンションの土地と建物の費用がそれぞれどれだけかかったのか入力しないといけないんですね。

なぜ土地と建物の価格がわからないといけないのかというと、土地は減価償却の対象にはならないですよね。

建物だけが住んだ年数に応じてやっぱり古くなって、その分価値もさがりますよね。

だから建物の価格がわからないと、いくらから減価償却分の金額を引いていいのかわからないことになります。

で、うちの場合契約書を見ても総価格しか書かれていなかったから困ってしまったのです。

でも、わからない人の為にいくつか価格を出す方法が案内されています。

が、「消費税額から算出する」場合も我が家の場合個人から購入しているため、消費税は適用されていなくてダメ。。。

「標準的な建築価額により計算する」も、計算結果が私が入力した取得価格総額より多いので「建築年月日」や「建物の床面積」が間違っていないか確認してくださいといったメッセージが出てきて前に進みません。

※ちなみにここの「建物の床面積」とは自分の購入した部屋の面積です。
(私はマンションの延床面積入れてました^^;)

もし間違いがないのならこの画面では区分の計算ができないとのことで、これもダメ。

そして最後の方法が、その当時の時価をもとに出せって事だったんですけど、も~ややこしくてわかんないので税務署に電話しました。

そしたら、「標準的な建築価額により計算する」で取得費用総額より計算結果が高く出るっていう事たまにあるんですよね、とのことで、ならどうすればいいか。

税理士さんいわく、

「入力しないととにかく進めないので、極端な事を言えば全額を建物にしてもいいんですよ。

でもそうすると減価償却の額が増える事になるので損はします。

なので、たとえば購入当時の固定資産税額がわかればその比率で価格を分ける事ができますし、なにかこれをもとに計算しましたという事実があればそれでいいんです。」

だそう。

正直それ聞いた時、もう既に疲れていて全部建物にしちゃおうかなぁと思ったんですけど、それで減価償却の計算値を出すと190万円くらい。

うーん、結構大きいなぁと思って契約当時のいろいろな資料を見ていたら、「重要事項」の冊子の後ろの方に購入時の固定資産税の通知書がとじ込まれていて、それに建物と土地それぞれの評価価格が出ていました♪

なのでその比率で金額を入力したところちゃんと計算できました~(^^)

計算結果によると減価償却価格は約120万円

結構大きな差でしたね~!

もし固定資産税がわからなければ、地域ごとの土地の㎡辺りの価格が国税庁のHPの路線価図で確認する事ができるので、買った年に近い土地の価格を調べて計算する方法もあると言っていました。

・・・すみません、難しくて私は諦めましたが^^;
もし良かったら見てみて下さいね。

○国税庁 路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/

○路線価
http://www.chikamap.jp/

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まとめ

確定申告って毎年するのでなければとってもややこしく感じちゃいますよね。

でも意外とパソコンで申請書作ると順を追ってできるようになっているのでやりやすい気がしますが、一か所つまづくと全く進めなくなるので困りもの。

でも税務署って結構使えますよ(^^)
数字の事でわからなければ管轄の税務署に遠慮なく聞いちゃいましょう。
それが一番早いです!

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